نحوه محاسبه تراکم

الف) نحوه محاسبه عوارض ساختمانی جهت صدور پروانه احداث بنا و تجدید بنا (مسکونی)

مستند به دستورالعمل شماره 34/3/1/3900-17/2/1369 وزیر محترم کشور عنوان استانداران سراسر کشور و مصوب 24034 /ش الف د مورخه 5/11/1385 درخصوص چگونگی محاسبه عوارض صدور پروانه ساختمانی واحدهای مسکونی

الف/1: عوارض صدور پروانه‌های ساختمانی (خانه‌های مسکونی تک واحدی) تا 600 متر مربع به شرح جدول ذیل:

ردیف	سطح بنای یک واحد مسکونی	عوارض ساخت هرمترمربع	حداقل عوارض هرمترمربع
1	تا 60 مترمربع	5% قیمت منطقه‌بندی	200 ریال
2	تا 100 مترمربع	10% قیمت منطقه‌بندی	300 ریال
3	تا 150 مترمربع	18% قیمت منطقه‌بندی	500ریال
4	تا 240 مترمربع	30% قیمت منطقه‌بندی	800 ریال
5	تا 400مترمربع	5/67%قیمت منطقه‌بندی	12000ریال
6	تا400 مترمربع	97%قیمت منطقه‌بندی	16000ریال
7	تا 500 مترمربع	135%قیمت منطقه‌بندی	20000ریال
8	تا 600 مترمربع	180%قیمت منطقه‌بندی	25000ریال

الف/2: عوارض ساختمانی مجتمع‌های مسکونی تا 600 متر مربع طبق جدول زیر محاسبه می‌گردد. 

ردیف	سطح ناخالص کل بنا	مبنای محاسبه عوارض برای هرمتر مربع سطح ناخالص بنا
1	تا240 مترمربع	15%قیمت منطقه‌بندی هر مترمربع (حداقل400ریال)×میانگین سطح‌واحد÷100
2	تا400مترمربع	35%قیمت منطقه‌بندی هر مترمربع (حداقل5200ریا) ×میانگین سطح واحد÷100
3	تا 600مترمربع	5/37%قیمت منطقه‌بندی هر مترمربع (حداقل 6500 ریال)× میانگین سطح واحد÷100

  تبصره 1: عوارض کلیه ساختمان‌های تا دو طبقه و پیلوت و یا زیرزمین (بصورت پارکینگ) در سطح شهر شیراز بصورت تک واحدی محاسبه می‌گردد. بدیهی است در صورتی که حداقل 50% از مساحت پیلوت یا زیرزمین بصورت یک واحد مسکونی باشد وتراکم کل قسمت تبدیل شده به مسکونی دریافت شود عوارض بصورت مجتمع سه واحدی محاسبه می‌شود و همچنین در صورتی که حداقل 50% سطح اشغال هر یک از طبقات بصورت یک واحد تجاری باشد و تراکم و ارزش افزوده آن وصول گردد عوارض قسمت مسکونی هر طبقه به صورت یک واحد محاسبه می‌گردد.

تبصره 2: ساختمان‌های تا دو طبقه مسکونی و حداکثر 600 مترمربع مجموع زیربنا به میزان مورد نیاز ساختمان به پارکینگ مسقف از سطح زیربنا کسر و مشمول دریافت عوارض نمی‌باشد (برای هر واحد پارکینگ مورد نیاز 20 متر مربع و حداکثر تا 60 متر مربع) در صورتی که پارکینگ‌ به مسکونی تبدیل شود بایستی عوارض به روز محاسبه و پرداخت شود. در ساختمان‌های بیش از 600 مترمربع و مجتمع‌ها این تخفیف در فرمول مربوطه لحاظ شده است.

ردیف	سطح ناخالص کل بنا	مبنای محاسبه عوارض برای هرمتر مربع سطح ناخالص بنا
1	بیش از 600 مترمربع	45% قیمت منطقه‌بندی هر متر مربع × میانگین سطح واحد ÷100

الف/3: عوارض ساختمانی مجتمع‌های مسکونی و خانه‌های تک واحدی بیش از 600 مترمربع

تبصره1 : در محاسبه عوارض جدولهای فوق‌الذکر چنانچه زمینی دارای چند بر باشد قیمت منطقه‌ای گران‌ترین بر ملک، که مشرف به معبر است محاسبه خواهد شد.

تبصره 2: چنانچه پلاکی که در پشت جبهه قرار دارد، در اثر انجام تغییر و تبدیل در پلاک یا پلاکهای مجاور قابلیت دسترسی به بر جبهه با قیمت منطقه‌بندی بیشتر را پیدا نماید مابه‌التفاوت عوارض براساس قیمت جبهه جدید و آخرین ارزش معاملاتی ملاک عمل، محاسبه می‌گردد.

تبصره 3: عوارض فضاهایی چون نمازخانه، سالن غذاخوری پرسنل، سرویسهای بهداشتی، رختکن‌ها، استراحتگاهها، سرایه‌داری، آبدارخانه، اتاق نگهبانی و مجموع تأسیسات ساختمان جهت موتورخانه و سرپله که مورد تقاضای مجموعه‌های غیرمسکونی است کلاً بصورت مسکونی محاسبه و در ضریب مربوطه قرار می‌گیرد. بدیهی است زیربنایت فضاهای مذکور مشمول تراکم نمی‌گردد.

تبصره 4: در مورد تعاونیهای مسکن کارمندی و کارگری و افرادی که به صورت مشاعی از طریق سازمان زمین شهری، زمین دریافت نموده‌اند و نیز مجتمع مسکونی احداثی توسط بنیاد شهید برای اسکان خانواده شهدا و خانه‌های سازمانی دولتی مبنای سطح زیربنای (سطح بنا یک واحد مسکونی) مندرج در جداول فوق عبارتست از متوسط زیربنای هر واحد که از تقسیم سطح کل زیر بنا (سطح ناخالص کل بنا) بر تعداد واحد مسکونی به دست می‌‌آید، ملاک محاسبه عوارض صدور پروانه ساختمانی قرار خواهد گرفت.

ب) نحوه محاسبه عوارض پذیره تجاری و اداری و صنعتی

مستند به دستورالعمل شماره 3/1/24150-30/11/1369 وزیر محترم کشور عنوان استانداران سراسر کشور

ب/1: عوارض پذیره یک مترمربع از یک واحد (تجاری، اداری و صنعتی) در طبقات به شرح ذیل:

ردیف	طبقات	تجاری	اداری	صنعتی
1	همکف	P5	P3	P1
2	زیرزمین	P3	P5/2	P5/0
3	اول	P5/2	P2	P35/0
4	دوم	P25/2	P5/1	P35/0
5	سوم به بالا	P75/1	P1	P35/0
6	انباری	P1	P1	P35/0
7	نیم طبقه	P5/0	P5/0	P35/0

ب/2: عوارض پذیره یک مترمربع از چند واحدتجاری، اداری با ارتفاع و دهنه مجاز

ردیف	طبقات	تجاری	اداری
1	همکف	(10+n) P5/0	(10+n) P3/0
2	زیرزمین	(10+n) P3/0	(10+n) P25/0
3	اول	(10+n) P25/0	(10+n) P2/0
4	دوم	(10+n) P225/0	(10+n) P15/0
5	سوم به بالا	(10+n) P175/0	(10+n) P1/0
6	انباری	(10+n) P1/0	(10+n) P1/0
7	نیم طبقه	(10+n) P05/0	(10+n) P05/0

ب/2: عوارض پذیره یک مترمربع از واحد (تجاری، اداری) با ارتفاع و دهنه مغایر با ضوابط مجاز اعلام شده توسط طرح تفصیلی- هادی

توضیح : n تعداد واحد (بیش از یک واحد)، L عرض دهنه فعلی، L’ عرض دهنه مجاز، H ارتفاع فعلی، h ارتفاع مجاز

تبصره 3: دهنه مورد نظر برای هر مغازه یعنی بر هر مغازه، در این دستورالعمل عبارتست از فاصله بین دو تیغه. بنابراین چنانچه یک مغازه دارای چند درب باشد ملاک محاسبه دهنه مجاز است و به اضافه طول آن عوارض پذیره تعلق خواهد گرفت و چنانچه دهنه‌ها از جهات مختلف باشند فقط اضافه بر دهنه مجاز از بزرگترین بر مغازه، ملاک عمل خواهد بود و منظور از ارتفاع عبارت است از فاصله کف واحد تا کف طبقه بعدی آن هر چند دارای نیم طبقه داخل مغازه باشد.

تبصره 4: با توجه به دستورالعمل شماره 34/3/1/23753-19/10/1370 وزیر محترم کشور عنوان استانداران پیرامون محاسبه عوارض پذیره واحد تجاری و اداری و پیرو دستورالعمل شماره 3/1/24150-30/11/69

الف: در محاسبه عوارض پذیره واحدهای تجاری و اداری که به صورت مجتمع یا پاساژ باشد، فضای باز قسمت وسط را که در طول ارتفاع ساختمان امتداد داشته و تمام طبقات را از هر طبقه قابل رویت می نماید مورد محاسبه قرار نمی‌گیرد.

ب: در محاسبه عوارض پذیره 1 مترمربع از چند واحد تجاری و اداری (موضوع بند 2-5 و 3-5 دستورالعمل) به شرح زیر عمل می‌گردد:

ب/1: عوارض پذیره یک مترمربع از چند واحد تجاری براساس جداول دستورالعملهای فوق به شرح زیر خواهد بود.

در طبقه هم‌کف حداکثر تا 20 برابر قیمت منطقه‌ای روز دارایی

در زیرزمین حداکثر تا 12 برابر قیمت منطقه‌ای روز دارایی

در طبقه اول و نیم طبقه مستقل حداکثر تا 10برابر قیمت منطقه‌ای روز دارایی

در طبقه دوم حداکثر تا 9 برابر قیمت منطقه‌ای روز دارایی

در طبقه سوم به بالا حداثر تا 7 برابر قیمت منطقه‌ای روز دارایی

در انبارها حداکثر تا 4 برابر قیمت منطقه‌ای روز دارایی

در طبقه نیم طبقه حداکثر تا 2 برابر قیمت منطقه‌ای روز دارایی

ب/2: عوارض پذیره یک مترمربع از چند واحد اداری براساس جداول دستورالعمل‌های فوق به شرح زیر خواهد بود.

در طبقه هم کف حداکثر تا 12 برابر قیمت منطقه‌ای روز دارایی

در طبقه زیرزمین حداکثر تا 10 برابر قیمت منطقه‌ای روز دارایی

در طبقه اول حداکثر تا 8 برابر قیمت منطقه‌ای روز دارایی

در طبقه دوم حداکثر تا 6 برابر قیمت منطقه‌ای روز دارایی

در طبقه سوم به بالا حداکثر تا 4 برابر قیمت منطقه‌ای روز دارایی

در طبقه نیم طبقه حداکثر تا 2 برابر قیمت منطقه‌ای روز دارایی

د: به استناد بند 4 دستورالعمل شماره 30834/34/3/1-23/12/1368 وزارت محترم کشور عوارض زیرزمینهای پایین‌تر از زیرزمین اول مشروط به اینکه قابلیت تجاری، اداری داشته باشد به ازاء هر طبقه پایین‌تر از زیرزمین اول 10% کمتر از زیرزمین اول می‌باشد.

تبصره 5: در مجتمع‌های تجاری که عرض دهنه و ارتفاع واحدهای تجاری بیشتر از حد مجاز است ملاک عمل میانگین عرض دهنه و ارتفاع واحدهای غیرمجاز است.

تبصره6: درخصوص عرض و ارتفاع سوله چنانچه دهنه سوله به محوطه کارگاه باشد با عرض مجاز و در مورد ارتفاع در صورتی که غیرمجاز باشد طبق فرمول محاسبه می‌گردد.

هـ: به استناد مصوبه شماره 12783/ش الف د مورخه 12/7/1384 و اصلاحیه‌های شماره 16019/ش الف د مورخه 13/11/1384 و شماره 17627/ش الف د مورخه 28/1/1385 شورای اسلامی شهر عوارض ناشی از تجمیع واحدهای تجاری علاوه بر عوارض پذیره برای مجتمع‌های بیش از 50 واحدی به شرح ذیل محاسبه می‌گردد.

1- طبقه زیرزمین np 24/0

2- طبقه همکف np 4/0

3- طبقه اول np2/0

4- طبقه دوم np 18/0

5- طبقه سوم به بالاnp14/0

P: برابر است با قیمت منطقه‌بندی بر اصلی به شرطی که حداکثر از 000/82 ریال (میانگین قیمت منطقه‌بندی برهای اصلی که وضعیت تجاری مناسب‌تری نسبت به سایر مناطق شهر دارند) بیشتر نگردد.

n: تعداد واحدهای تجاری

تبصره:

الف- واحدهای تجاری بزرگ به ازاء هر 40 متر مربع یک واحد تجاری محسوب می‌گردد.

ب- این عوارض صرفاً شامل زیربنای مفید تجاری می‌باشد.

مثال:

چنانچه یک مجتمع تجاری بصورت سه طبقه (زیرزمین- همکف- اول)

زیرزمین 65 واحد با زیربنای 1300 مترمربع و طبقه همکف 60 واحد با زیربنای 1200 مترمربع و طبقه اول 45 واحد با زیربنای 1100 مترمربع با قیمت منطقه‌بندی 45000 ریال عوارض ناشی از تجمیع واحدهای تجاری به شرح ذیل است:

R 912/600/000= 1300× 45000 × 65× 24/0 = a

R 1/296/000/000= 1200 × 45000× 60×4/0= b

R 445/5/000/000= 1100× 45000 × 45 × 2/0= c

***********************************************